Kiracı ev sahibi arabuluculuk başvurusu, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce tamamlanması gereken resmi süreçlerden biri haline geldi. Kira bedeli, tahliye, kira tespiti, depozito, aidat, sözleşme hükümleri veya kiralananın kullanımı gibi konularda anlaşmazlık yaşayan taraflar, dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunda. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak uygulanıyor.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yer alan düzenlemeye göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekiyor. Bu nedenle kiracı veya ev sahibi doğrudan dava açmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlamalı. Aksi halde, dava şartı yerine getirilmediği için dava usulden reddedilebilir.
Başvuru nereye yapılır?
Kiracı ev sahibi arabuluculuk başvurusu, adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına yapılır. Arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde ise bu işlemler arabuluculuk bürosu sıfatıyla görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü tarafından yürütülür. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın dava şartı arabuluculuk bilgilendirmesinde başvuru adresi bu şekilde açıklanıyor.
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kanunda, dava şartı arabuluculukta başvurunun yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna; büro kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılacağı düzenleniyor.
Başvuru yolları genel olarak şöyle özetlenebilir:
| Başvuru yolu | Nasıl yapılır? | Kimler için uygun? |
|---|---|---|
| Arabuluculuk bürosu | Adliyedeki büroya dilekçe veya başvuru formuyla gidilir | Yüz yüze işlem yapmak isteyenler |
| Sulh hukuk mahkemesi yazı işleri | Arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde başvuru alınır | Küçük ilçelerde başvuru yapacaklar |
| UYAP Vatandaş Portal | e-Devlet kimlik doğrulamasıyla sisteme giriş yapılır | Dijital başvuru yapmak isteyenler |
| Avukat aracılığıyla başvuru | Avukat UYAP üzerinden işlem yapabilir | Hukuki destekle süreci yürütmek isteyenler |
UYAP ve e-Devlet üzerinden başvuru
Arabuluculuk başvurusu dijital kanallardan da yapılabiliyor. e-Devlet Kapısı’nda Adalet Bakanlığı’nın UYAP Vatandaş Portal Girişi hizmeti yer alıyor. Bu hizmete giriş için e-Devlet şifresi, mobil imza, elektronik imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığıyla kimlik doğrulaması yapılabiliyor.
Dijital başvuruda taraf bilgileri, uyuşmazlık türü, başvuru konusu ve iletişim bilgileri doğru girilmeli. Kiracının veya ev sahibinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi, telefon bilgisi ve varsa kira sözleşmesine ilişkin temel bilgiler başvurunun sağlıklı ilerlemesi için önem taşıyor. Karşı tarafın adres veya telefon bilgisi bilinmiyorsa, eldeki mevcut bilgilerle başvuru yapılabilir; ancak eksik bilgiler arabulucunun tarafa ulaşmasını zorlaştırabilir.
Hangi uyuşmazlıklarda zorunlu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlık arabuluculuk kapsamına giriyor. Bunlar arasında kira bedelinin ödenmemesi, kira artış oranı tartışması, kira tespit davası, tahliye talepleri, depozito iadesi, kira sözleşmesinden doğan alacaklar ve kiralananın kullanımına ilişkin anlaşmazlıklar yer alabilir.
Ancak kanundaki önemli istisna unutulmamalı. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında bırakıldı. TBMM’nin düzenlemeye ilişkin bilgilendirmesinde de icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması ve tahliye taleplerinin dava şartı arabuluculuğa tabi olmadığı, ancak sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerektiğinde arabuluculuk hükümlerinin uygulanacağı belirtiliyor.
Bu ayrım, özellikle kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde önem taşıyor. Ev sahibi veya kiracı hangi yolun izleneceğini netleştirmeden işlem yaparsa zaman kaybı yaşayabilir.
Süreç nasıl ilerler?
Başvuru yapıldıktan sonra sistem tarafından arabulucu görevlendirilir. Kanuna göre arabulucu, komisyon başkanlıklarına bildirilen listeden büro tarafından belirlenir. Ancak taraflar listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşırsa, bu arabulucu da görevlendirilebilir.
Arabulucu, taraflarla iletişime geçerek toplantı günü ve yöntemini belirler. Görüşmeler yüz yüze yapılabileceği gibi tarafların durumuna göre çevrim içi yöntemlerle de gerçekleştirilebilir. Taraflar toplantıya kendileri katılabilir veya avukatları aracılığıyla süreci takip edebilir.
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Taraflara ulaşılamaması, tarafların toplantıya katılmaması, anlaşmaya varılması veya anlaşma sağlanamaması halinde arabuluculuk faaliyeti sona erdirilir ve son tutanak düzenlenir.
Son tutanak neden önemli?
Kiracı ve ev sahibi anlaşamazsa, arabulucu tarafından anlaşamama son tutanağı düzenlenir. Dava açılacaksa bu tutanak kritik öneme sahiptir. Kanuna göre davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Taraflar anlaşırsa, anlaşmanın kapsamı taraflarca belirlenir ve anlaşma belgesi düzenlenir. Kanunda, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması halinde üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamayacağı düzenleniyor.
Başvuru ücretli mi?
Arabuluculuk bürosuna başvuru sırasında herhangi bir ücret alınmaz. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın bilgilendirmesine göre, taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazsa iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Anlaşma halinde ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.
2026 yılı için arabuluculuk ücret tarifesi de Resmî Gazete’de yayımlandı. Arabuluculuk Daire Başkanlığı, 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’nin 26 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandığını duyurdu. Anadolu Ajansı’nın aktardığı tarifeye göre, kira, komşu hakkı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda iki kişinin taraf olması durumunda taraf başına bir saat için 1.170 TL ödenecek; taraf sayısına göre tutarlar değişecek.
Başvuruda hangi belgeler gerekir?
Başvuru için kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname, yazışmalar, aidat veya depozito belgeleri, tahliye taahhüdü, tapu bilgisi, apartman yönetimi kayıtları ya da tarafların uyuşmazlığı açıklayan diğer belgeleri sunulabilir. Bu belgeler başvurunun zorunlu unsuru olmayabilir; ancak uyuşmazlığın doğru anlaşılması ve görüşmenin verimli yürütülmesi açısından önemlidir.
Başvuru metninde talep açık yazılmalı. Örneğin ev sahibi kira alacağını, tahliye talebini veya kira bedelinin yeniden belirlenmesini; kiracı ise depozito iadesini, fazla ödeme iddiasını veya sözleşmeden doğan talebini net şekilde belirtmeli.
Sonuç olarak kiracı ev sahibi arabuluculuk başvurusu, kira uyuşmazlıklarında dava sürecinden önce tamamlanması gereken temel aşamadır. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosundan, arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğünden veya UYAP Vatandaş Portal üzerinden yapılabilir. Taraflar anlaşırsa uyuşmazlık dava açılmadan çözülebilir; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte yargı yoluna başvurulabilir.
