Ev alırken tapuda yapılacak kontroller, yalnızca satış işleminin tamamlanması için değil, alıcının ileride hukuki ve mali sorun yaşamaması için de büyük önem taşıyor. Tapu devrinde en kritik başlıklar; taşınmazın gerçek sahibi, tapu kaydındaki ipotek ve haciz gibi kısıtlamalar, kat mülkiyeti durumu, satış bedeli, tapu harcı, para transferinin güvenliği ve taşınmaza ait borçların kontrol edilmesidir.
Konut satın alan kişinin yalnızca evin fiziki durumuna, fiyatına veya konumuna bakması yeterli değildir. Tapu kaydında görünen bilgiler, taşınmazın hukuki durumunu gösterir. Bu nedenle satıştan önce tapu kaydı, takyidat bilgisi, imar durumu, kat mülkiyeti ve yetki belgeleri dikkatle incelenmelidir.
Tapuda ilk kontrol malik bilgisi
Ev alırken ilk bakılması gereken konu, satış yapacak kişinin tapuda malik olarak görünüp görünmediğidir. Satıcı tapu sahibi değilse, işlem için geçerli bir vekâletname veya yetki belgesi bulunmalıdır. Vekâletle yapılan satışlarda vekâletnamenin güncel, geçerli ve taşınmaz satış yetkisini açıkça içermesi gerekir.
Alıcı, tapuda yazan bağımsız bölüm bilgileriyle satın almak istediği evin aynı yer olup olmadığını da kontrol etmelidir. Blok, kat, bağımsız bölüm numarası, ada, parsel ve yüzölçümü bilgileri ilan, sözleşme ve fiili kullanım ile karşılaştırılmalıdır. Özellikle site ve apartmanlarda yanlış bağımsız bölüm üzerinden işlem yapılması ciddi mağduriyet doğurabilir.
Tapu kaydında taşınmazın niteliği de önemlidir. “Arsa”, “tarla”, “bağımsız bölüm”, “mesken”, “dükkan” veya “kat irtifakı” gibi ifadeler, taşınmazın hukuki durumunu gösterir. Konut olarak kullanılacak bir yerin tapu niteliği ile fiili kullanımı arasında uyumsuzluk varsa, alıcının işlemden önce detaylı inceleme yaptırması gerekir.
İpotek, haciz ve şerh sorgusu
Tapu devrinden önce en önemli kontrollerden biri taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı, irtifak hakkı veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıklamasına göre takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adıdır.
Bu kayıtlar, evin satışına veya kullanımına doğrudan etki edebilir. Örneğin ipotekli bir taşınmaz satın alındığında ipotek kaydı devam ediyorsa, alıcı ileride borçla ilgili risklerle karşılaşabilir. Haciz, aile konutu şerhi, intifa hakkı veya satış vaadi şerhi gibi kayıtlar da taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayabilir.
Bu nedenle “tapu temiz mi?” sorusu yalnızca tapu senedine bakılarak yanıtlanmamalıdır. Tapu müdürlüğünden alınacak güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri incelenmeli, anlaşılmayan kayıtlar için uzman desteği alınmalıdır.
| Tapuda kontrol edilecek başlık | Neden önemli? |
|---|---|
| Malik bilgisi | Satıcının taşınmazı satmaya yetkili olup olmadığını gösterir |
| Ada, parsel, bağımsız bölüm | Alınan ev ile tapudaki taşınmazın aynı olup olmadığını belirler |
| Takyidat kaydı | İpotek, haciz, şerh ve sınırlamaları ortaya koyar |
| Kat mülkiyeti / kat irtifakı | Yapının hukuki durumunu gösterir |
| Tapu niteliği | Taşınmazın mesken, arsa, tarla veya iş yeri durumunu açıklar |
| Satış bedeli | Harç, ödeme güvenliği ve olası uyuşmazlık açısından önemlidir |
| Vekâletname | Satıcı adına işlem yapan kişinin yetkisini gösterir |
Kat mülkiyeti ve iskan kontrolü
Konut alırken tapuda “kat mülkiyeti” veya “kat irtifakı” bilgisi dikkatle incelenmelidir. Kat mülkiyeti, yapının tamamlanarak bağımsız bölümlerin tapuda ayrı ayrı tescil edildiğini gösterir. Kat irtifakı ise genellikle inşaat aşamasında veya yapı tamamlanmadan önce kurulan bir haktır.
Alıcılar açısından önemli olan, satın alınan dairenin tapudaki bağımsız bölümle uyumlu olması ve binanın yapı kullanma izin belgesi, yani iskan durumunun araştırılmasıdır. İskanı bulunmayan yapılarda elektrik, su, kredi, sigorta veya ileride yapılacak satış işlemleri açısından sorun yaşanabilir.
Bu noktada belediye kayıtları, yapı ruhsatı, iskan belgesi ve imar durumu da kontrol edilmelidir. Tapu kaydında sorun görünmese bile binanın imara aykırı bölümleri, kaçak eklentileri veya projeye aykırı kullanım alanları bulunabilir.
Satış bedeli doğru gösterilmeli
Tapuda satış bedelinin doğru beyan edilmesi, hem alıcı hem de satıcı açısından önem taşır. TKGM işlem rehberinde, satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edildiği bilgisi yer alıyor.
Satış bedelinin gerçekte ödenen tutardan düşük gösterilmesi ileride vergi, harç ve hukuki uyuşmazlık riski doğurabilir. Bu nedenle satış bedelinin resmi işlemde doğru şekilde belirtilmesi gerekir.
Ayrıca ödeme planı ve para transferi satış günü net olmalıdır. Alıcı, parayı tapu devri gerçekleşmeden tamamen teslim ettiğinde; satıcı ise ödeme kesinleşmeden imza attığında risk yaşayabilir. Bu nedenle güvenli ödeme yöntemleri ve bankacılık kanalları tercih edilmelidir.
Para transferinde güvenlik
Ev alım satımında en hassas aşamalardan biri para transferidir. Nakit ödeme, sahte para, eksik ödeme, yanlış hesaba gönderim veya devirden önce ödeme yapılması gibi riskler doğurabilir. TKGM ile bankalar arasında kurulan güvenli ödeme sistemleri, taşınmaz alım satımında tarafların varlıklarının aynı anda el değiştirmesini hedefleyen uygulamalar arasında yer alıyor. TKGM, bu tür sistemlerle gayrimenkul alışverişinde güven problemi, sahte para, hırsızlık ve dolandırıcılık risklerinin önüne geçilmesinin amaçlandığını açıklıyor.
Bu nedenle alıcı ve satıcı, satış bedelinin nasıl ve ne zaman ödeneceğini tapu randevusundan önce netleştirmelidir. Banka dekontlarında taşınmaz satışına ilişkin açıklama yer alması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından önem taşıyabilir.
Ödeme yapılacak hesabın satıcıya ait olup olmadığı da kontrol edilmelidir. Üçüncü kişilere yapılan ödemeler, taraflar arasında ayrıca yazılı ve hukuki dayanağa bağlanmadıysa risk oluşturabilir.
Web Tapu ve e-Devlet kontrolleri
Tapu işlemlerinde dijital kanallar da önemli kolaylık sağlıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Web Tapu’yu tapu müdürlüğüne gitmeden satış, ipotek, mirasın intikali ve benzeri işlem başvurularının yapılabildiği bir platform olarak tanımlıyor.
Ayrıca e-Devlet üzerinden de tapu hizmetlerine erişim sağlanabiliyor. TKGM’nin “Tapu işlemlerinde dikkat edilecek hususlar” bilgilendirmesinde, e-Devlet hizmeti kapsamında tapu harçlarının sorgulanabileceği, taşınmazların tapu bilgilerine ve detay bilgilerine ulaşılabileceği belirtiliyor.
e-Devlet’te “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmeti, kişinin T.C. kimlik numarasıyla tapu sicil müdürlüklerinde kayıt altına alınmış taşınmazlarının detaylarına erişmesini sağlıyor. Alıcılar doğrudan başkasına ait tapu bilgilerini kendi e-Devlet hesaplarından göremez; bu nedenle satıcının sunduğu belgelerin güncel ve doğrulanabilir olması gerekir.
Vekâletle satışta dikkat
Vekâletle yapılan tapu satışları, dikkat gerektiren işlemler arasındadır. Satıcı işlemde bizzat bulunmuyorsa, vekilin noterden düzenlenmiş geçerli vekâletnameye sahip olması gerekir. Vekâletnamede taşınmaz satış yetkisi açık olmalı, taşınmaz bilgileri ve yetki kapsamı dikkatle okunmalıdır.
Eski tarihli, kapsamı belirsiz veya satış yetkisi içermeyen vekâletnameler risk doğurabilir. Alıcı, vekâletnamenin iptal edilip edilmediği veya yetkinin devam edip etmediği konusunda da dikkatli olmalıdır. Şüphe durumunda tapu müdürlüğü, noter veya hukuk uzmanından destek alınmalıdır.
Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde apostil, konsolosluk onayı ve tercüme gibi ek şartlar gündeme gelebilir. Bu tür işlemlerde eksik belge, satışın tamamlanmasını engelleyebilir.
DASK ve zorunlu belgeler
Konut satışlarında zorunlu deprem sigortası, yani DASK poliçesi önemli belgelerden biridir. Tapu işlemleri sırasında DASK poliçesi bilgileri kontrol edilir. Poliçenin geçerli olması ve taşınmaz bilgileriyle uyumlu düzenlenmiş olması gerekir.
Bunun yanında kimlik belgesi, tapu senedi veya taşınmaz bilgileri, vesikalık fotoğraf ihtiyacı, vekâletname, yetki belgesi ve tapu harcı ödeme bilgileri işlem türüne göre istenebilir. Belgelerdeki isim, T.C. kimlik numarası, adres ve taşınmaz bilgileri tutarlı olmalıdır.
Tapu randevusuna gitmeden önce tapu müdürlüğünden veya Web Tapu başvuru ekranından istenen belgelerin kontrol edilmesi, işlem gününde eksiklik yaşanmasını önler.
Belediye borcu ve aidat kontrolü
Ev alırken yalnızca tapu kaydı değil, taşınmaza ait mali yükümlülükler de kontrol edilmelidir. Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, belediye borçları, site veya apartman aidat borçları alım öncesinde araştırılmalıdır.
Tapuda devir yapılması, bazı borçların taraflar arasında ayrıca tartışma konusu olmasını engellemeyebilir. Bu nedenle satış sözleşmesinde hangi borcun kime ait olduğu açıkça yazılmalı, mümkünse ödeme belgeleri alınmalıdır.
Site içinde bir daire satın alınıyorsa yönetimden aidat borcu, demirbaş gideri, devam eden dava, ortak alan tadilatı veya planlanan ek ödeme olup olmadığı sorulmalıdır. Büyük onarım kararları, alıcı için satıştan kısa süre sonra ek maliyet yaratabilir.
Krediyle ev alırken ek kontroller
Konut kredisiyle ev alınacaksa banka ekspertiz raporu önemli bir aşamadır. Ekspertiz, taşınmazın değeri, hukuki durumu, imar bilgisi, tapu kaydı ve fiziki özellikleri hakkında bankaya değerlendirme sunar. Ancak alıcı, yalnızca ekspertiz raporuna güvenmek yerine kendi kontrolünü de yapmalıdır.
Kredi kullanılacak taşınmaz üzerinde mevcut ipotek varsa, satış günü ipoteğin kaldırılması veya bankalar arası kapama süreci planlanmalıdır. Eski ipotek kaldırılmadan yeni satış ve kredi işlemi sorunlu hale gelebilir.
Krediyle satışta ödeme takvimi, banka blokesi, ipotek tesisi ve tapu devri aynı gün içinde koordine edilmelidir. Bu süreçte bankanın, tapu müdürlüğünün ve tarafların belgeleri uyumlu olmalıdır.
Dolandırıcılık riskine karşı önlem
Tapu işlemlerinde sahte ilan, sahte vekâletname, gerçek olmayan yetki belgesi, kapora dolandırıcılığı ve üçüncü kişi hesabına ödeme gibi riskler bulunabilir. TKGM, tapu dolandırıcılıklarına karşı vatandaşların e-Devlet üzerinden “Tapu Telefon Bilgileri Beyan” kısmına cep telefonu numarasını kaydetmesi gerektiği yönünde uyarıda bulunmuştu.
Alıcıların kapora ödemeden önce taşınmazı, satıcıyı, tapu kaydını ve yetki durumunu doğrulaması gerekir. Emlak işletmesi aracılığıyla işlem yapılıyorsa yetki belgesi ve taşınmaz yetkilendirme durumu da kontrol edilmelidir.
Satış bedelinin tamamı, tapu devri tamamlanmadan ve taraflar arasında güvenli ödeme planı kurulmadan elden verilmemelidir. Resmi olmayan belgelerle, yalnızca sözlü beyanla veya baskı altında işlem yapılmamalıdır.
Son kontroller nasıl yapılmalı?
Tapu müdürlüğünde imza aşamasına gelindiğinde işlem belgesi dikkatle okunmalıdır. Satış bedeli, alıcı ve satıcı bilgileri, taşınmazın ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, hisse oranı ve işlem türü kontrol edilmelidir.
Hisseli taşınmaz alınıyorsa alınan payın oranı net olmalıdır. Alıcı tam mülkiyet beklerken yalnızca belirli bir hisseyi satın alıyorsa, bu durum sonradan ciddi uyuşmazlık doğurabilir. Aynı şekilde üzerinde kullanım hakkı veya şerh bulunan taşınmazlarda alıcının neyi devraldığını açıkça bilmesi gerekir.
Sonuç olarak ev alırken tapuda dikkat edilmesi gereken en önemli başlıklar; malik bilgisi, takyidat kaydı, ipotek ve haciz durumu, kat mülkiyeti, bağımsız bölüm uyumu, tapu niteliği, satış bedeli, harç, DASK, belediye ve aidat borçları ile para transferinin güvenliğidir. Tapu devri geri dönüşü zor sonuçlar doğurabileceği için alıcıların işlemden önce güncel tapu kaydını incelemesi, ödeme planını güvenceye alması ve tereddüt halinde uzman desteği alması gerekir.
