Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde mevcut kira bedeline uygulanabilecek azami zam oranını gösteriyor. Türkiye’de konut ve çatılı iş yeri kiralarında hesaplama yapılırken temel ölçüt, TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı oluyor. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan enflasyon verileriyle netleşiyor ve kira zammı hesabında üst sınır olarak kullanılıyor.
Kiracı ve ev sahiplerinin en çok merak ettiği konu ise bu oranın kira bedeline nasıl uygulanacağı. Hesaplama aslında basit bir formüle dayanıyor: Mevcut kira bedeli, ilgili ay için açıklanan kira artış oranıyla çarpılıyor. Ortaya çıkan tutar zam miktarını, mevcut kira ile zam tutarının toplamı ise yeni kira bedelini gösteriyor.
Kira artışında hangi oran esas alınır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu düzenliyor. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanıyor.
Bu nedenle kira sözleşmesinde “TÜFE oranında artış yapılır” ya da buna benzer bir hüküm varsa, artış TÜFE’nin 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanıyor. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, kanunda belirtilen üst sınırın aşılmaması gerekiyor.
Sözleşmede herhangi bir artış maddesi bulunmadığında da kira bedeli, yine TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçmemek koşuluyla belirlenebiliyor. Uyuşmazlık halinde kira bedelinin tespiti, kiralananın durumu ve hakkaniyet ölçütleri dikkate alınarak mahkeme tarafından değerlendirilebiliyor.
Güncel kira artış oranı ne oldu?
TÜİK’in 2026 yılı Mayıs ayına ilişkin açıkladığı verilere göre TÜFE, aylık bazda yüzde 1,71, yıllık bazda yüzde 32,61 arttı. Kira artışında esas alınan 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ise yüzde 32,24 olarak açıklandı.
Bu oran, Haziran 2026’da sözleşmesi yenilenen kiracılar için uygulanabilecek en yüksek artış oranı olarak dikkate alınıyor. Ancak burada önemli nokta, kira artışının her ay otomatik olarak değil, sözleşmenin yenileme tarihinde yapılmasıdır. Sözleşme yenileme ayı Haziran olan bir kiracı için güncel oran yüzde 32,24 olurken, farklı ayda yenilenen sözleşmelerde o dönemde açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Kira artış oranını hesaplamak için önce mevcut kira bedeli belirlenir. Ardından ilgili ay için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanır. Hesaplama şu formülle yapılır:
Mevcut kira bedeli x kira artış oranı / 100 = zam tutarı
Mevcut kira bedeli + zam tutarı = yeni kira bedeli
Örneğin mevcut kira bedeli 15 bin TL olan bir kiracı için Haziran 2026’da uygulanabilecek azami artış oranı yüzde 32,24 kabul edilirse hesaplama şöyle yapılır:
| Hesaplama kalemi | Tutar |
|---|---|
| Mevcut kira bedeli | 15.000 TL |
| Kira artış oranı | %32,24 |
| Zam tutarı | 4.836 TL |
| Yeni kira bedeli | 19.836 TL |
Bu örnekte ev sahibi, sözleşme yenileme döneminde en fazla 4 bin 836 TL artış yapabilir. Böylece yeni kira bedeli 19 bin 836 TL olur. Taraflar isterse bu oranın altında bir artışta anlaşabilir; ancak üst sınırın üzerinde belirlenen artışlar hukuki uyuşmazlık konusu olabilir.
Yüzde 25 sınırı devam ediyor mu?
Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 artış sınırı artık yürürlükte değil. Bu geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra konut kiralarında yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki TÜFE 12 aylık ortalama sınırı esas alınmaya başlandı.
Bu nedenle bugün kira artışı hesaplanırken yalnızca eski yüzde 25 sınırına bakmak doğru değil. Sözleşmenin yenileme tarihi, TÜİK’in ilgili ayda açıkladığı oran ve kira sözleşmesindeki hükümler birlikte değerlendirilmelidir.
İş yeri kiralarında hesaplama farklı mı?
Çatılı iş yeri kiralarında da temel kural, TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının üst sınır olarak dikkate alınmasıdır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırlaması döneminde iş yeri kiraları için zaten genel TÜFE sınırı uygulanmaya devam etmişti. Bugün hem konut hem de çatılı iş yeri kiralarında hesaplama yapılırken TÜFE 12 aylık ortalama oranı ana ölçüt olarak öne çıkıyor.
Ancak kira sözleşmesinin içeriği, kira bedelinin hangi para birimiyle belirlendiği, sözleşmenin süresi ve taraflar arasında uyuşmazlık olup olmadığı gibi unsurlar bazı durumlarda ayrıca önem taşıyabilir. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davaları gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde belirleyebilir.
Kiracı ve ev sahibi nelere dikkat etmeli?
Kira artışı yapılırken ilk bakılması gereken tarih, sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihidir. Çünkü kira zammı genel olarak yılda bir kez, yeni kira döneminin başlangıcında yapılır. Sözleşme yenilenmeden yalnızca TÜİK verisi açıklandı diye ara dönemde zam yapılması beklenmez.
İkinci olarak doğru TÜFE oranı kullanılmalıdır. Kira artışında aylık TÜFE ya da yıllık TÜFE değil, 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınır. Bu ayrım, hesaplamada yapılabilecek hataların önüne geçmek açısından önemlidir.
Üçüncü olarak kira sözleşmesindeki artış maddesi kontrol edilmelidir. Sözleşmede TÜFE’nin altında bir artış oranı belirlenmişse taraflar bu hükme göre hareket edebilir. Ancak sözleşmede daha yüksek bir oran yer alsa bile yasal üst sınırın aşılmaması gerekir.
Sonuç olarak kira artış oranı hesabı, mevcut kira bedeli ile güncel TÜFE 12 aylık ortalama oranının çarpılmasıyla yapılır. Haziran 2026 için TÜİK verilerine göre bu oran yüzde 32,24 olarak öne çıkıyor. Kira artışında doğru hesaplama için sözleşme yenileme tarihi, güncel TÜFE oranı ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki üst sınır birlikte değerlendirilmelidir.
