Kira artış oranı, ev sahibi ile kiracı arasında en sık gündeme gelen konuların başında geliyor. Türkiye’de konut ve çatılı iş yeri kiralarında yıllık zam hesabı, genel kural olarak TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak yapılıyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artışın bu oranı geçemeyeceğini düzenliyor. Bu nedenle kira zammı yapılırken yalnızca “yıllık enflasyon” ya da “aylık TÜFE” değil, özellikle 12 aylık ortalama TÜFE verisi dikkate alınıyor.
TÜİK’in Mayıs 2026 Tüketici Fiyat Endeksi verilerine göre TÜFE yıllık bazda yüzde 32,61, 12 aylık ortalamalara göre ise yüzde 32,24 arttı. Haziran 2026’da kira dönemi yenilenen sözleşmelerde, yasal üst sınır hesabında kullanılan oran bu nedenle yüzde 32,24 olarak öne çıkıyor.
Kira artış oranı hangi veriye göre belirlenir?
Kira artışında en çok yapılan hata, açıklanan her TÜFE oranının kira zammı için kullanılabileceğini düşünmek. Oysa kira artış hesabında esas alınan veri, TÜİK’in her ay açıkladığı **“on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı”**dır.
Bu oran, yalnızca ilgili ayın enflasyonunu değil, son 12 aylık fiyat değişimlerinin ortalamasını yansıtır. Bu nedenle yıllık TÜFE ile kira artış oranı çoğu zaman aynı olmaz. Örneğin Mayıs 2026 verilerinde yıllık TÜFE yüzde 32,61 iken, kira artışında kullanılan 12 aylık ortalama oran yüzde 32,24 olarak açıklandı.
Kira sözleşmesinde “TÜFE oranında artış yapılır” deniyorsa, uygulamada bu ifade genellikle 12 aylık ortalama TÜFE sınırıyla birlikte değerlendirilir. Sözleşmede “yüzde 50 artış yapılır” gibi daha yüksek bir oran yazsa bile, bu oran yasal tavanı aşıyorsa aşan kısım uygulanamaz. Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenleme, tarafların kira artışı konusunda anlaşmasını mümkün kılar; ancak bu anlaşmanın TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemesi gerekir.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Kira artış hesabı oldukça basit bir formülle yapılır:
Yeni kira = Mevcut kira + (Mevcut kira x kira artış oranı / 100)
Örneğin mevcut kira 20 bin TL, uygulanacak kira artış oranı yüzde 32,24 ise hesaplama şöyle yapılır:
20.000 TL x 32,24 / 100 = 6.448 TL artış
20.000 TL + 6.448 TL = 26.448 TL yeni kira
Bu hesaplama, yasal üst sınır üzerinden yapılmış örnektir. Taraflar daha düşük bir artış oranında anlaşabilir. Ev sahibi TÜFE tavanına kadar artış talep edebilir; kiracı ise sözleşmede daha düşük bir oran varsa bunun uygulanmasını isteyebilir.
Haziran 2026 örnek kira artış tablosu
Aşağıdaki tablo, yüzde 32,24 oranı üzerinden örnek kira artış hesaplarını gösteriyor:
| Mevcut kira | Artış oranı | Artış tutarı | Yeni kira |
|---|---|---|---|
| 10.000 TL | %32,24 | 3.224 TL | 13.224 TL |
| 15.000 TL | %32,24 | 4.836 TL | 19.836 TL |
| 20.000 TL | %32,24 | 6.448 TL | 26.448 TL |
| 25.000 TL | %32,24 | 8.060 TL | 33.060 TL |
| 30.000 TL | %32,24 | 9.672 TL | 39.672 TL |
Tablodaki rakamlar, TÜİK’in Mayıs 2026 için açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE verisiyle yapılan örnek hesaplamalardır. Kira sözleşmesinin yenileme ayı farklıysa, ilgili ayda açıklanan güncel TÜFE verisi dikkate alınmalıdır.
Yüzde 25 kira sınırı devam ediyor mu?
Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 artış sınırı, geçici bir düzenlemeydi. Bu sınır, Türk lirası cinsinden belirlenen konut kiralarında belirli yenileme dönemleri için uygulanmış, 1 Temmuz 2024 sonrasında ise yeni bir uzatma yapılmadığı için genel kurala dönülmüştü. Bu nedenle güncel dönemde kira artışlarında temel sınır, yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalaması olarak uygulanıyor.
Ancak burada önemli bir ayrım var: Yüzde 25 sınırının kalkması, ev sahibinin istediği oranda zam yapabileceği anlamına gelmiyor. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artış, kanundaki üst sınır olan 12 aylık ortalama TÜFE oranını aşamaz.
Sözleşmede farklı oran yazıyorsa ne olur?
Kira sözleşmesinde artış oranı açıkça yazılmış olabilir. Örneğin sözleşmede “Her yıl yüzde 20 artış yapılır” deniyorsa ve o ayın TÜFE tavanı yüzde 32,24 ise, sözleşmedeki yüzde 20 oranı uygulanabilir. Çünkü bu oran yasal tavanın altındadır.
Ancak sözleşmede “yüzde 50 artış yapılır” yazıyorsa ve ilgili ayın 12 aylık ortalama TÜFE oranı yüzde 32,24 ise, artış en fazla yüzde 32,24 olabilir. Kanundaki sınır, kiracı aleyhine daha yüksek artış yapılmasını engeller.
Taraflar isterse TÜFE’nin altında bir oranda anlaşabilir. Ev sahibi daha düşük artışı kabul edebilir; kiracı da bu anlaşmayı yazılı şekilde kayıt altına alarak ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Beş yılı aşan kiralarda durum farklı mı?
Kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde, kira bedelinin belirlenmesi farklı bir hukuki başlık haline gelebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun kira bedeli belirleyebilir.
Bu durum, otomatik olarak ev sahibinin rayiç bedeli tek taraflı uygulayabileceği anlamına gelmez. Beş yılı aşan kiralarda taraflar anlaşamazsa konu kira tespit davasına taşınabilir. Bu süreç teknik ve hukuki değerlendirme gerektirdiği için tarafların resmi belgeleri, sözleşmeyi, ödeme kayıtlarını ve bölgedeki emsal kira bilgilerini dikkatle saklaması önemlidir.
Ev sahibi nelere dikkat etmeli?
Ev sahibi kira artışı yaparken öncelikle sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihini kontrol etmeli. Artış, her ay keyfi şekilde değil, kira döneminin yenilenmesiyle gündeme gelir. Ayrıca uygulanacak oran, sözleşmede yazılı artış maddesi ve ilgili ayın 12 aylık ortalama TÜFE verisi birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.
Ev sahibinin talep ettiği artış TÜFE tavanını geçiyorsa, aşan kısım uyuşmazlığa neden olabilir. Bu nedenle artış bildiriminin yazılı yapılması, hesaplamanın açık gösterilmesi ve hangi TÜİK verisinin esas alındığının belirtilmesi daha sağlıklı bir yol olur.
Kiracı nelere dikkat etmeli?
Kiracı, kendisine bildirilen yeni kira tutarını kabul etmeden önce hesaplamayı kontrol etmeli. Bunun için mevcut kira, açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranı ve sözleşmedeki artış maddesi birlikte incelenmeli.
Kiracıdan TÜFE tavanını aşan bir ödeme isteniyorsa, bu talebin dayanağı sorulmalı. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklama kısmı yazılarak yapılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda kayıt niteliği taşıyabilir.
Kiracının dikkat etmesi gereken bir diğer nokta da zam tarihidir. Yeni kira, sözleşmenin yenilendiği dönemden itibaren geçerli olur. Sözleşme yılı dolmadan ara zam talep edilmesi, taraflar arasında ayrıca geçerli bir hukuki sebep bulunmadıkça genel kira artış sistemiyle uyumlu değildir.
Basit hesapla doğru kira bulunabilir
Kira artış oranı hesabında temel kural net: Önce sözleşme tarihi kontrol edilir, sonra ilgili ayda açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranı bulunur, ardından mevcut kira bu oranla artırılır. Haziran 2026 için örnek hesaplarda kullanılan yasal tavan oranı, TÜİK’in Mayıs 2026 verisine göre yüzde 32,24 olarak öne çıkıyor.
Kira artışı, hem ev sahibi hem kiracı açısından yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda hukuki sonuçlar doğuran bir işlem. Bu nedenle hesaplamanın doğru oranla yapılması, yazılı kayıt tutulması ve tarafların kanuni sınırları dikkate alması uyuşmazlık riskini azaltır.
